1. 総評

ジャパンエクセレント投資法人は、2025年12月期（2025年7月1日～2025年12月31日）において、営業収益は前期比で増加したものの、利益面では微減となりました。これは、ポートフォリオの入替や圧縮積立金の積立てなどが影響した結果です。稼働率は依然として高い水準を維持しており、今後の賃料収入増加に向けた取り組みも進められています。財務基盤は安定しており、自己資本比率も50%を超えています。

2. 業績結果

科目	金額（百万円）	前期比（％）
売上高（営業収益）	11,672	+2.0
営業利益	5,157	△1.4
経常利益	4,351	△2.3
当期純利益	4,350	△2.3
1口当たり当期純利益（円）	3,371	記載なし
配当金（1口当たり分配金、円）	3,036	記載なし

業績結果に対するコメント： 2025年12月期は、営業収益が前期比で増加したものの、営業利益、経常利益、当期純利益は微減となりました。これは、前期に売却の約定を締結したJEI浜松町ビルの売却完了や、仙信ビルの売却、BIZCORE神保町持分及び浦和SHビルの取得といったポートフォリオ入替に伴う一時的な影響、および圧縮積立金の積立てなどが要因と考えられます。一方で、東京都心部のオフィス賃貸市場は、人材確保のためのオフィス環境改善ニーズの高まりや新規供給減により、空室率が低下し賃料水準が上昇基調にあることから、本投資法人の稼働率は98.3%と高い水準を維持しています。

3. 貸借対照表（バランスシート）

【資産の部】 | 科目 | 金額（百万円） | 前期比 | |------|---------------|--------| | 流動資産 | 記載なし | 記載なし | | 現金及び預金 | 15,018 | △0.4% (2025年6月期末比) | | 受取手形及び売掛金 | 記載なし | 記載なし | | 棚卸資産 | 記載なし | 記載なし | | その他 | 記載なし | 記載なし | | 固定資産 | 記載なし | 記載なし | | 有形固定資産 | 記載なし | 記載なし | | 無形固定資産 | 記載なし | 記載なし | | 投資その他の資産 | 記載なし | 記載なし | | 資産合計 | 291,192 | △1.5% (2025年6月期末比) |

【負債の部】 | 科目 | 金額（百万円） | 前期比 | |------|---------------|--------| | 流動負債 | 記載なし | 記載なし | | 支払手形及び買掛金 | 記載なし | 記載なし | | 短期借入金 | 記載なし | 記載なし | | その他 | 記載なし | 記載なし | | 固定負債 | 記載なし | 記載なし | | 長期借入金 | 記載なし | 記載なし | | その他 | 記載なし | 記載なし | | 負債合計 | 144,984 | △2.8% (2025年6月期末比) |

【純資産の部】 | 科目 | 金額（百万円） | 前期比 | |------|---------------|--------| | 株主資本 | 記載なし | 記載なし | | 資本金 | 記載なし | 記載なし | | 利益剰余金 | 記載なし | 記載なし | | その他の包括利益累計額 | 記載なし | 記載なし | | 純資産合計 | 146,208 | +0.2% (2025年6月期末比) | | 負債純資産合計 | 291,192 | △1.5% (2025年6月期末比) |

貸借対照表に対するコメント： 2025年12月期末の総資産は291,192百万円となり、前期末比で1.5%減少しました。これは、物件売却等による影響と考えられます。一方、純資産は146,208百万円と前期末比で0.2%増加しました。自己資本比率は50.2%と、前期末の49.3%から上昇し、安定した財務基盤を維持しています。現金及び預金は15,018百万円で、前期末から微減しています。

4. 損益計算書

科目	金額（百万円）	前期比（％）	売上高比率（％）
売上高（営業収益）	11,672	+2.0	100.0%
売上原価	記載なし	記載なし	記載なし
売上総利益	記載なし	記載なし	記載なし
販売費及び一般管理費	記載なし	記載なし	記載なし
営業利益	5,157	△1.4	44.2%
営業外収益	記載なし	記載なし	記載なし
営業外費用	記載なし	記載なし	記載なし
経常利益	4,351	△2.3	37.3%
特別利益	記載なし	記載なし	記載なし
特別損失	記載なし	記載なし	記載なし
税引前当期純利益	記載なし	記載なし	記載なし
法人税等	記載なし	記載なし	記載なし
当期純利益	4,350	△2.3	37.3%

損益計算書に対するコメント： 2025年12月期は、営業収益が前期比2.0%増加したものの、営業利益は同1.4%減、経常利益および当期純利益は同2.3%減となりました。これは、ポートフォリオ入替に伴う影響や、圧縮積立金の積立てなどが利益を圧迫したと考えられます。売上高営業利益率は44.2%、売上高経常利益率は37.3%となり、前期と比較して若干低下しています。

5. キャッシュフロー

科目	金額（百万円）
営業活動によるキャッシュ・フロー	12,917
投資活動によるキャッシュ・フロー	△3,723
財務活動によるキャッシュ・フロー	△9,807
現金及び現金同等物 期末残高	15,018

キャッシュフローに対するコメント： 営業活動によるキャッシュ・フローは12,917百万円とプラスであり、安定した収益を生み出しています。投資活動によるキャッシュ・フローは△3,723百万円とマイナスであり、物件取得等への投資が行われたことを示唆しています。財務活動によるキャッシュ・フローは△9,807百万円とマイナスであり、借入金の返済等が行われたと考えられます。期末の現金及び現金同等物は15,018百万円です。

6. 今後の展望

ジャパンエクセレント投資法人は、2026年6月期および2026年12月期の運用状況について、営業収益は微減を見込んでいますが、引き続きポートフォリオの質的改善と賃料収入の増加を目指す方針です。具体的には、競争力のある物件取得による資産規模拡大、リーシング活動の強化による稼働率維持・向上、そして賃料引上げ交渉などを通じた内部成長を推進します。財務面では、総資産LTVを60%を上限とし、35%から50%を目処に運用し、金融コストの低減と安定的な財務運営を継続します。また、サステナビリティへの取り組みも継続し、ESG評価の向上を目指します。

7. その他の重要事項

• ポートフォリオ入替: JEI浜松町ビルの一部売却、仙信ビルの売却、BIZCORE神保町持分及び浦和SHビルの取得を実施。
• 圧縮積立金: 租税特別措置法による圧縮積立金の積立てを実施。
• サステナビリティ: CO2排出原単位削減目標を設定し、LED化や再生可能エネルギー利用等を推進。GRESBリアルエステイト評価で11年連続「Green Star」を取得。
• 取得予定資産: 愛知県名古屋市に「アクアタウン納屋橋」を取得予定（6,000百万円）。