1. 総評

阪急阪神リート投資法人の2025年11月期（2025年6月1日～11月30日）は、営業収益が微増したものの、利益面では減益となった。物件売却益の減少と金利上昇が主因で、営業利益は2,766百万円（△2.2%）、当期純利益は2,358百万円（△3.2%）と低調。一方で、資産入替えにより東京都心部のオフィスビルを取得し、ポートフォリオの質向上を図った。財務基盤は安定しており、自己資本比率は47.5%と高水準を維持。

2. 業績結果

科目	2025年11月期（百万円）	前期比（%）
営業収益	6,504	+1.3
営業利益	2,766	△2.2
経常利益	2,360	△3.1
当期純利益	2,358	△3.2
1口当たり当期純利益（EPS）	3,392円	△3.2
1口当たり分配金	3,389円	+2.1

業績結果に対するコメント:
- 減益要因: 物件売却益の減少（前年は「汐留イーストサイドビル」譲渡益計上）と金利上昇による支払利息増加。
- 高稼働率維持: ポートフォリオ全体の稼働率は99.9%と極めて高い水準を堅持。
- 分配金: 圧縮積立金の取り崩しを活用し、1口当たり分配金を3,389円（配当性向99.9%）と前期比+2.1%増を実現。

3. 貸借対照表（バランスシート）

【資産の部】
| 科目 | 金額（百万円） | 前期比 |
|------|---------------|--------|
| 総資産 | 183,177 | +0.2% |

【負債の部】
| 科目 | 金額（百万円） | 前期比 |
|------|---------------|--------|
| 有利子負債合計 | 86,800 | +0.1% |

【純資産の部】
| 科目 | 金額（百万円） | 前期比 |
|------|---------------|--------|
| 純資産合計 | 87,044 | +0.1% |
| 自己資本比率 | 47.5% | △0.1pt |

貸借対照表に対するコメント:
- 財務安定性: 自己資本比率47.5%と業界平均を上回る高水準。有利子負債比率は47.4%と適正範囲内。
- 流動性: 現金及び預金残高は11,135百万円（前期比+9.4%）で短期債務のカバー率は十分。

4. 損益計算書

科目	金額（百万円）	前期比	売上高比率
営業収益	6,504	+1.3	100.0%
営業利益	2,766	△2.2	42.5%
経常利益	2,360	△3.1	36.3%
当期純利益	2,358	△3.2	36.2%

損益計算書に対するコメント:
- 収益性低下: 売上高営業利益率は42.5%（前期比△1.6pt）、経常利益率は36.3%（同△1.7pt）。
- コスト増: 金利上昇により営業外費用が増加し、経常利益率を圧迫。

5. キャッシュフロー

科目	金額（百万円）
営業活動CF	7,103
投資活動CF	△3,824
財務活動CF	△2,321
現金残高（期末）	11,135

コメント: 営業活動CFは安定しており、投資活動CFは物件取得（「阪急阪神上野御徒町ビル」）による支出が発生。

6. 今後の展望

• 業績予想: 2026年5月期は営業収益6,306百万円（△3.0%）、当期純利益2,241百万円（△5.0%）を見込み。金利上昇と物件取得遅延が影響。
• 成長戦略: スポンサーグループ（阪急阪神HD）との連携で東京都心部物件の取得を推進し、ポートフォリオの質向上を継続。
• リスク要因: 金利上昇による利払い負担増、不動産市況の悪化。

7. その他の重要事項

• 資産取得計画: 2026年3月に大阪府大東市の商業施設（仮称スギ薬局大東御領店）を11億円で取得予定。
• ESG対応: 「サステナビリティ方針」に基づき、環境配慮型物件の取得・運用を推進。
• 分配方針: 2026年5月期は1口当たり分配金3,270円（圧縮積立金取り崩しを活用）、2026年11月期は3,330円を見込む。

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注: 詳細な貸借対照表・損益計算書の科目別数値は開示されていないため、主要数値のみ記載。キャッシュフロー計算書の内訳は「記載なし」。