1. 総評

ユナイテッド・アーバン投資法人の2025年11月期（2025年6月1日～11月30日）決算は、インバウンド需要の回復と戦略的な資産運用により収益が堅調に拡大。営業利益率は48.7%と高い水準を維持し、自己資本比率49.1%の健全な財務体質を構築。主要都市のオフィス賃料上昇やホテルRevPAR改善が収益を牽引した。前期比では有利子負債を2.6億円削減しつつ、環境認証取得率88.6%を達成するなどESG経営を推進。

2. 業績結果

科目	2025年11月期（百万円）	前年同期比
売上高（営業収益）	28,180	+2.9%
営業利益	13,717	+4.8%
経常利益	12,288	+3.8%
当期純利益	12,287	+3.8%
1口当たり当期純利益（EPS）	4,012円	+3.9%
1口当たり分配金	4,142円	+3.3%

業績結果に対するコメント： - 増収要因：インバウンド需要拡大（2025年10月訪日客数過去最高）と大阪万博効果でホテルRevPARが改善 - 部門別動向： - オフィス：東京都心空室率5%未満で賃料上昇 - 商業施設：インバウンド関連テナントが堅調 - 住宅：都心部ファミリー向け物件で賃料上昇 - コスト管理：金利上昇下でも有利子負債を2.6億円削減

3. 貸借対照表（単位：百万円）

【資産の部】 | 科目 | 金額 | 前期比 | |------|------|--------| | 流動資産 | | | | 現金及び預金 | 50,241 | △12.1% | | 固定資産 | | | | 投資資産 | 679,720 | △0.5% | | 資産合計 | 729,961 | △0.5% |

【負債の部】 | 科目 | 金額 | 前期比 | |------|------|--------| | 流動負債 | | | | 短期借入金 | 2,600 | +116.7% | | 固定負債 | | | | 長期借入金 | 301,253 | +1.3% | | 投資法人債 | 26,100 | △23.5% | | 負債合計 | 329,953 | △0.8% |

【純資産の部】 | 科目 | 金額 | 前期比 | |------|------|--------| | 投資主資本 | 358,371 | +0.1% | | 自己資本比率 | 49.1% | +0.3pt |

貸借対照表に対するコメント： - 財務健全性：自己資本比率49.1%とREIT平均を上回る安定性 - 流動性：現金50.2億円に対し短期負債26億円で流動比率193% - 特徴：環境認証取得物件88.6%で資産価値向上

4. 損益計算書（単位：百万円）

科目	金額	前期比	売上高比率
売上高	28,180	+2.9%	100.0%
売上原価	13,068	+7.1%	46.4%
売上総利益	15,112	△0.2%	53.6%
管理費等	1,395	△4.0%	5.0%
営業利益	13,717	+4.8%	48.7%
営業外費用	1,429	+16.5%	5.1%
経常利益	12,288	+3.8%	43.6%
当期純利益	12,287	+3.8%	43.6%

損益計算書に対するコメント： - 収益性：売上高営業利益率48.7%と高水準維持 - 効率性：管理費を4%削減しコスト抑制に成功 - 課題：金利上昇で営業外費用が16.5%増加

5. キャッシュフロー

項目	金額（百万円）
営業活動CF	15,880
投資活動CF	△7,919
財務活動CF	△14,879
現金残高（期末）	50,241

6. 今後の展望

• 業績予想：
• 2026年5月期：営業収益30,818百万円（+9.4%）、営業利益16,129百万円（+17.6%）
• 2026年11月期：営業収益31,810百万円（+3.2%）
• 成長戦略：
• 資産入替え（2026年6月～2029年5月に59.5億円規模の大型譲渡計画）
• 環境認証取得率90%超へ拡大
• リスク要因：
• 金利上昇（政策金利0.75%→1.0%予測）
• 中国渡航自粛のインバウンド影響

7. その他の重要事項

• 分配方針：配当性向103.2%を維持し高配当継続
• ESG戦略：2035年GHG排出量36%削減、2050年ネットゼロ目標
• 大型投資：2025年12月期に38.3億円の物件取得実行
• 資本政策：第12回公募増資（23.3億円）で財務基盤強化

（注）数値は決算短信に基づき百万円単位で記載、比率は小数点第1位四捨五入