1. 総評

• 会社名: NTT都市開発リート投資法人
• 決算期間: 2025年5月1日～2025年10月31日
• 総合評価: 売上高・利益ともに前期比で減少し、物件売却損が業績を圧迫。東京経済圏の賃貸市場は堅調だが、投資効率化とポートフォリオ再編が課題。
• 主な変化点:
• 営業利益率が前期34.2%→29.4%に悪化。
• 自己資本比率47.6%と安定した財政基盤を維持。
• キャッシュフローは営業活動で13,562百万円の黒字。

2. 業績結果

科目	2025年10月期（百万円）	前期比（%）
売上高（営業収益）	13,217	△0.7
営業利益	4,562	△12.3
経常利益	3,886	△14.7
当期純利益	3,883	△14.8
1口当たりEPS	2,645円	△14.4
1口当たり分配金	3,140円	+1.2

業績コメント:
- 減益要因: かながわサイエンスパークR&D棟売却損（1,141百万円）と賃料収入の微減。
- 分配金: 圧縮積立金取崩額（726百万円）を加算し高配当を維持（配当性向118.7%）。
- セグメント: オフィスビル（稼働率99.0%）、レジデンス（同96.9%）で安定運用。

3. 貸借対照表（単位: 百万円）

【資産の部】
| 科目 | 金額 | 前期比 | |--------------------|----------|--------| | 流動資産 | 35,342 | +25.4% | | 現金及び預金 | 26,902 | +27.8% | | 固定資産 | 272,136 | △1.4% | | 有形固定資産 | 296,474 | △0.4% | | 資産合計 | 307,478 | △0.8% |

【負債の部】
| 科目 | 金額 | 前期比 | |--------------------|----------|--------| | 流動負債 | 16,200 | △10.6% | | 短期借入金 | 8,000 | - | | 固定負債 | 144,736 | △0.8% | | 長期借入金 | 132,050 | △1.1% | | 負債合計 | 160,986 | △1.3% |

【純資産の部】
| 科目 | 金額 | 前期比 | |--------------------|----------|--------| | 株主資本 | 146,492 | △0.5% | | 利益剰余金 | 39,326 | △3.2% | | 純資産合計 | 146,492 | △0.5% | | 負債純資産合計 | 307,478 | △0.8% |

貸借対照表コメント:
- 自己資本比率: 47.6%（前期47.5%）と安定。
- 流動比率: 218.2%（現預金/流動負債）で短期支払能力は高い。
- 特徴: 有利子負債147,250百万円の94.6%が長期負債で金利リスク低減。

4. 損益計算書（単位: 百万円）

科目	金額	前期比	売上高比率
売上高（営業収益）	13,217	△0.7%	100.0%
売上原価	8,655	+5.2%	65.5%
売上総利益	4,562	△12.3%	34.5%
営業外費用	676	+18.9%	5.1%
経常利益	3,886	△14.7%	29.4%
当期純利益	3,883	△14.8%	29.4%

損益計算書コメント:
- 収益性悪化: 売上高営業利益率29.4%（前期34.2%）で5.8ポイント低下。
- コスト増: 物件売却損と金利上昇で営業外費用が増加。
- ROE: 2.6%（前期3.1%）で資本効率が低下。

5. キャッシュフロー（単位: 百万円）

科目	金額
営業活動CF	13,562
投資活動CF	△1,443
財務活動CF	△6,256
現金期末残高	26,902

6. 今後の展望

• 業績予想:
• 2026年4月期: 営業利益5,757百万円（+26.2%）、分配金3,140円。
• 2026年10月期: 営業利益5,041百万円（△12.4%）。
• 戦略: オフィス賃料上昇・レジデンス改修による収益改善。
• リスク: 金利上昇・建築コスト高騰・円安基調。

7. その他の重要事項

• 大型取得: 大阪市のレジデンス（1,140百万円）を2026年2月取得予定。
• 自己投資口消却: 21,000口（上限2,000百万円）を取得後消却し資本効率化。
• 格付け: 日本格付研究所（JCR）より「AA（安定的）」。

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分析責任: 財務データに基づくプロフェッショナル評価（数値は決算短信準拠）。