1. 総評

日本プライムリアルティ投資法人の2025年12月期決算は、物件譲渡の影響により、売上高および利益が前期比で減少しました。特に、営業収益は2.2%減、当期純利益は8.5%減となりました。これは、主に資産入れ替えに伴う物件譲渡が要因です。一方で、期末の総資産は増加し、自己資本比率も50.7%と安定した財務基盤を維持しています。稼働率は99.2%と高い水準を維持しており、賃貸市場の堅調さがうかがえます。しかし、収益性の低下は今後の課題となります。

2. 業績結果

科目	金額（百万円）	前期比 (%)
売上高（営業収益）	20,346	△2.2
営業利益	10,547	△6.3
経常利益	9,446	△8.5
当期純利益	9,446	△8.5
1株当たり当期純利益	2,387	記載なし
配当金（1口当たり分配金）	2,111	記載なし

業績結果に対するコメント： 当期は、物件譲渡の影響により、売上高および利益が前期比で減少しました。特に、営業収益は2.2%減、営業利益は6.3%減、経常利益および当期純利益はそれぞれ8.5%減となりました。これは、2025年11月にハウジング・デザイン・センター神戸を譲渡し、12月にJPR横浜日本大通ビルの持分を譲渡したことが主な要因です。一方で、新規物件取得も行われており、ポートフォリオの質向上を目指しています。稼働率は99.2%と高い水準を維持しており、賃貸市場の堅調さが収益を下支えしています。

3. 貸借対照表（バランスシート）

【資産の部】 | 科目 | 金額（百万円） | 前期比 | |------------------|---------------|--------| | 流動資産 | 記載なし | | | 現金及び預金 | 28,327 | 記載なし | | 受取手形及び売掛金 | 記載なし | | | 棚卸資産 | 記載なし | | | その他 | 記載なし | | | 固定資産 | 記載なし | | | 有形固定資産 | 記載なし | | | 無形固定資産 | 記載なし | | | 投資その他の資産 | 記載なし | | | 資産合計 | 562,639 | 記載なし |

【負債の部】 | 科目 | 金額（百万円） | 前期比 | |------------------|---------------|--------| | 流動負債 | 記載なし | | | 支払手形及び買掛金 | 記載なし | | | 短期借入金 | 記載なし | | | その他 | 記載なし | | | 固定負債 | 記載なし | | | 長期借入金 | 記載なし | | | その他 | 記載なし | | | 負債合計 | 記載なし | |

【純資産の部】 | 科目 | 金額（百万円） | 前期比 | |------------------|---------------|--------| | 株主資本 | 記載なし | | | 資本金 | 記載なし | | | 利益剰余金 | 記載なし | | | その他の包括利益累計額 | 記載なし | | | 純資産合計 | 285,266 | 記載なし | | 負債純資産合計 | 562,639 | 記載なし |

貸借対照表に対するコメント： 開示されている情報から、資産合計は562,639百万円、純資産合計は285,266百万円となっています。自己資本比率は50.7%であり、前期の50.2%から微増しており、財務の安定性は維持されています。現金及び預金は28,327百万円です。詳細な科目別の前期比データは記載されていませんが、資産合計が増加していることから、新規物件取得による資産増加が示唆されます。

4. 損益計算書

科目	金額（百万円）	前期比 (%)	売上高比率 (%)
売上高（営業収益）	20,346	△2.2	100.0%
売上原価	記載なし
売上総利益	記載なし
販売費及び一般管理費	記載なし
営業利益	10,547	△6.3	記載なし
営業外収益	記載なし
営業外費用	記載なし
経常利益	9,446	△8.5	記載なし
特別利益	記載なし
特別損失	記載なし
税引前当期純利益	記載なし
法人税等	記載なし
当期純利益	9,446	△8.5	記載なし

損益計算書に対するコメント： 売上高は前期比2.2%減の20,346百万円となりました。これは、主に物件譲渡による影響です。営業利益は前期比6.3%減の10,547百万円、経常利益および当期純利益はそれぞれ前期比8.5%減の9,446百万円となりました。利益率の低下は、売上高の減少に加え、コスト構造の変化や、資産入れ替えに伴う一時的な費用などが影響している可能性があります。詳細な売上原価や販管費のデータは開示されていませんが、収益性の低下は今後の課題となります。

5. キャッシュフロー

科目	金額（百万円）
営業活動によるキャッシュ・フロー	19,383
投資活動によるキャッシュ・フロー	△33,935
財務活動によるキャッシュ・フロー	9,086
現金及び現金同等物 期末残高	28,327

キャッシュフローに対するコメント： 営業活動によるキャッシュ・フローは19,383百万円とプラスですが、投資活動によるキャッシュ・フローは33,935百万円のマイナスとなっています。これは、新規物件取得による支出が大きかったことを示唆しています。財務活動によるキャッシュ・フローは9,086百万円のプラスであり、資金調達を行ったことがうかがえます。期末の現金及び現金同等物は28,327百万円となっています。

6. 今後の展望

日本プライムリアルティ投資法人は、今後もポートフォリオ・クオリティの向上と収益の安定成長を目指し、東京エリアのオフィスを中心に、地方オフィス及び商業施設等についても投資検討を進める方針です。賃貸市況は引き続き良好と見込まれるものの、物件取得環境は厳しい状況が続くと予想されます。中長期保有を前提とした厳選投資のスタンスを堅持し、賃貸市況の動向を注視しながら、効果的な物件取得方法を模索していくとのことです。

7. その他の重要事項

• 資産入れ替え: 2025年11月にハウジング・デザイン・センター神戸を譲渡し、12月にグランフロント大阪（一部）、FUNDES蒲田、ホテルグレイスリー浅草を取得しました。また、JPR横浜日本大通ビルの持分を譲渡しました。
• 稼働率: 期末稼働率は99.2%と高い水準を維持しています。
• ESG評価: GRESBリアルエステイト評価で12年連続「Green Star」、GRESBレーティングで7年連続「5スター」を獲得しており、ESGへの取り組みを強化しています。
• 資金調達: 投資口追加発行により104億円を調達し、新規物件取得資金等に充当しました。また、有利子負債の借換え資金として190億円を調達しました。
• 発行体格付: 株式会社日本格付研究所（JCR）は「AA（安定的）」、株式会社格付投資情報センター（R&I）は「AA-（安定的）」の格付を取得しています。