1. 総評

• 会社名: 投資法人みらい（上場コード：3476）
• 決算期間: 2025年5月1日～2025年10月31日
• 総合評価: 資産入替（譲渡・取得）による一時的な収益減と分配金低下が顕著。ホテル・オフィス分野での賃料改善や財務基盤の安定性（自己資本比率45.9%）は評価できるが、総じて「悪い」決算。
• 前期比の変化点:
• 営業収益が△29.0%減（5,977百万円）。
• 1口当たり分配金が1,289円（△5.0%減）。
• 総資産は190,792百万円（前期比+1.3%増）。

2. 業績結果

科目	2025年10月期（百万円）	前年同期比
営業収益	5,977	△29.0%
営業利益	2,928	△1.9%
経常利益	2,474	△3.8%
当期純利益	2,474	△3.8%
1口当たり当期純利益（EPS）	1,297円	△3.8%
1口当たり分配金	1,289円	△5.0%

業績結果に対するコメント:
- 収益減の要因: 「東京衛生学園専門学校」（4,300百万円譲渡）の売却と「MI府中テクノロジーセンター」（6,081百万円取得）の資産入替が主因。
- セグメント別動向:
- ホテル分野はインバウンド回復で収益改善。
- オフィスは東京都心で賃料上昇（空室率低下）。
- 特記事項: グリーンファイナンスを活用したESG対応を推進。

3. 貸借対照表

【資産の部】
| 科目 | 金額（百万円） | 前期比 |
|------|---------------|--------|
| 流動資産 | 7,275,528 | △0.03% |
| 現金及び預金 | 3,982,933 | △4.5% |
| 受取手形及び売掛金 | 記載なし | - |
| 棚卸資産 | 記載なし | - |
| 固定資産 | 183,516,472 | +1.3% |
| 有形固定資産（土地・建物） | 38,247,884 | +1.3% |
| 資産合計 | 190,792,000 | +1.3% |

【負債の部】
| 科目 | 金額（百万円） | 前期比 |
|------|---------------|--------|
| 流動負債 | 5,500,000 | - |
| 短期借入金 | 5,500,000 | - |
| 固定負債 | 88,500,000 | +0.6% |
| 長期借入金 | 82,300,000 | +0.6% |
| 投資法人債 | 6,200,000 | 0% |
| 負債合計 | 94,000,000 | +0.6% |

【純資産の部】
| 科目 | 金額（百万円） | 前期比 |
|------|---------------|--------|
| 株主資本 | 87,526,000 | △0.1% |
| 資本金 | 記載なし | - |
| 利益剰余金 | 記載なし | - |
| 純資産合計 | 87,526,000 | △0.1% |
| 負債純資産合計 | 190,792,000 | +1.3% |

貸借対照表に対するコメント:
- 自己資本比率: 45.9%（前期46.5%）と高い水準を維持。
- 流動比率: 132.3%（流動資産7,275百万円÷流動負債5,500百万円）。
- 特徴: 総資産の98.2%が不動産関連で構成され、負債の94.1%は長期借入金。

4. 損益計算書

科目	金額（百万円）	前期比	売上高比率
売上高	5,977	△29.0%	100.0%
売上原価	記載なし	-	-
売上総利益	記載なし	-	-
販管費	3,049	△37.5%	51.0%
営業利益	2,928	△1.9%	49.0%
営業外費用	454	+4.1%	7.6%
経常利益	2,474	△3.8%	41.4%
当期純利益	2,474	△3.8%	41.4%

損益計算書に対するコメント:
- 収益性指標: 売上高営業利益率49.0%（前期35.4%）と改善。
- コスト構造: 販管費が売上高比51.0%と高水準（資産入替の一時的影響）。
- 変動要因: 物件譲渡による収益減が営業利益率改善を相殺。

5. キャッシュフロー

項目	金額（百万円）
営業活動CF	7,434
投資活動CF	△6,899
財務活動CF	△510
現金残高（期末）	5,878

6. 今後の展望

• 業績予想:
• 2026年4月期: 営業収益6,077百万円（+1.7%）、1口当たり分配金1,300円。
• 2026年10月期: 営業収益6,012百万円（△1.1%）、1口当たり分配金1,275円。
• 戦略: 「賢守×成長」コンセプト下で短期契約比率引き上げ・変動賃料拡大を推進。
• リスク: 金利上昇・中国インバウンド減速・賃料改定難易度。

7. その他の重要事項

• 配当方針: 利益分配金を優先し、利益超過分配金は未定。
• ESG対応: CASBEE評価Aランク物件取得とグリーンファイナンス活用。
• 財務健全化: コミットメントライン3,000百万円を設定。

（注）数値は決算短信に基づき百万円単位で記載。不明項目は「記載なし」と表記。