1. 総評

マリモ地方創生リート投資法人の2025年12月期決算は、営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益の全てにおいて前期比で減少しました。これは、国内外の経済状況の変動、金融環境の変化、物価上昇などが影響した結果と考えられます。しかしながら、保有資産の稼働率は依然として高い水準を維持しており、ポートフォリオの安定性は保たれています。また、利益超過分配を実施するなど、投資家への還元策も継続しています。次期以降は、外部成長戦略と内部成長戦略を推進し、収益力の向上とポートフォリオの拡大を目指す方針です。

2. 業績結果

科目	金額（百万円）	前期比 (%)
売上高（営業収益）	2,514	△20.4
営業利益	1,150	△6.2
経常利益	834	△9.3
当期純利益	833	△9.3
1口当たり当期純利益（円）	2,960	△2.8
配当金（1口当たり分配金）	2,961	△2.8

業績結果に対するコメント： 2025年12月期の業績は、売上高、利益ともに前期比で減少しました。これは、決算短信に記載されている「当期（2025年12月期）における日本の経済状況について、2025年7月-9月期の実質GDP成長率（季節調整済　2次速報）は前期比年率換算－2.3％になりました。」といった経済状況の悪化や、「日本の国内でも2025年12月に政策金利の誘導水準を0.75％程度に引き上げることが決定され、今後の金融環境についても引き続き注視が必要であると認識しています。」といった金融環境の変化が影響したと考えられます。特に、営業収益の減少は、市場全体の動向や賃料収入の変動などが要因として考えられます。しかし、1口当たり当期純利益および1口当たり分配金は、利益超過分配を含まないベースで見ると、売上高の減少幅と比較して小幅な減少に留まっており、ポートフォリオの安定性が一定程度維持されていることを示唆しています。

3. 貸借対照表（バランスシート）

※提供された情報には、貸借対照表の詳細な科目別金額が記載されていません。そのため、以下の表は、提供された総資産、純資産、自己資本比率、1口当たり純資産のみを基に作成します。

【資産の部】 | 科目 | 金額（百万円） | 前期比 | |------------------|----------------|--------| | 流動資産 | 記載なし | 記載なし | | 現金及び預金 | 3,204 | 記載なし | | 受取手形及び売掛金 | 記載なし | 記載なし | | 棚卸資産 | 記載なし | 記載なし | | その他 | 記載なし | 記載なし | | 固定資産 | 記載なし | 記載なし | | 有形固定資産 | 60,465 (帳簿価額) | 記載なし | | 無形固定資産 | 記載なし | 記載なし | | 投資その他の資産 | 記載なし | 記載なし | | 資産合計 | 68,093 | △1.0% |

【負債の部】 | 科目 | 金額（百万円） | 前期比 | |------------------|----------------|--------| | 流動負債 | 記載なし | 記載なし | | 支払手形及び買掛金 | 記載なし | 記載なし | | 短期借入金 | 記載なし | 記載なし | | その他 | 記載なし | 記載なし | | 固定負債 | 記載なし | 記載なし | | 長期借入金 | 33,340 | 記載なし | | その他 | 記載なし | 記載なし | | 負債合計 | 記載なし | 記載なし |

【純資産の部】 | 科目 | 金額（百万円） | 前期比 | |------------------|----------------|--------| | 株主資本 | 記載なし | 記載なし | | 資本金 | 記載なし | 記載なし | | 利益剰余金 | 記載なし | 記載なし | | その他の包括利益累計額 | 記載なし | 記載なし | | 純資産合計 | 30,008 | △0.7% | | 負債純資産合計 | 68,093 | △1.0% |

貸借対照表に対するコメント： 2025年12月期の総資産は68,093百万円、純資産は30,008百万円となりました。自己資本比率は44.1%であり、前期の43.9%から微増しています。これは、負債の減少が資産の減少を上回ったためと考えられます。有利子負債の残高は33,340百万円で、総資産に占める割合（LTV）は49.0%となっています。これは、前述の自己資本比率と合わせて、財務の安定性は一定程度保たれていることを示唆しています。現金及び現金同等物の期末残高は3,204百万円です。

4. 損益計算書

※提供された情報には、損益計算書の詳細な科目別金額が記載されていません。そのため、以下の表は、提供された業績結果のみを基に作成します。

科目	金額（百万円）	前期比 (%)	売上高比率 (%)
売上高（営業収益）	2,514	△20.4	100.0
売上原価	記載なし	記載なし	記載なし
売上総利益	記載なし	記載なし	記載なし
販売費及び一般管理費	記載なし	記載なし	記載なし
営業利益	1,150	△6.2	記載なし
営業外収益	記載なし	記載なし	記載なし
営業外費用	記載なし	記載なし	記載なし
経常利益	834	△9.3	記載なし
特別利益	記載なし	記載なし	記載なし
特別損失	記載なし	記載なし	記載なし
税引前当期純利益	記載なし	記載なし	記載なし
法人税等	記載なし	記載なし	記載なし
当期純利益	833	△9.3	記載なし

損益計算書に対するコメント： 2025年12月期の損益計算書においては、営業収益が前期比20.4%減少しました。これは、前述の経済環境や金融環境の悪化が影響したと考えられます。営業利益は同6.2%減、経常利益は同9.3%減、当期純利益は同9.3%減となり、利益面でも前期を下回りました。売上高営業利益率は、提供された情報からは算出できませんが、売上高の減少幅に対して営業利益の減少幅が比較的小さいことから、一定のコストコントロールができている可能性が示唆されます。

5. キャッシュフロー

科目	金額（百万円）	前期比
営業活動によるキャッシュ・フロー	873	△78.4%
投資活動によるキャッシュ・フロー	△2,098	記載なし
財務活動によるキャッシュ・フロー	△1,040	記載なし
現金及び現金同等物 期末残高	3,204	△41.5%

キャッシュフローに対するコメント： 2025年12月期の営業活動によるキャッシュ・フローは873百万円となり、前期の4,039百万円から大幅に減少しました。これは、収益の減少が主な要因と考えられます。投資活動によるキャッシュ・フローは△2,098百万円とマイナスであり、設備投資や資産取得等があったことを示唆しています。財務活動によるキャッシュ・フローも△1,040百万円とマイナスであり、借入金の返済等があったことを示唆しています。現金及び現金同等物の期末残高は3,204百万円となり、前期末から減少しています。

6. 今後の展望

マリモ地方創生リート投資法人は、次期以降の運用において、以下の戦略を掲げています。

• 外部成長戦略: マリモとの連携を強化し、多様な不動産情報に基づいた資産価値分析や流動性・代替性の検証を行い、「レジデンス」および「商業施設」を基盤としつつ、「ホテル」アセットなど内部成長余力の高い不動産への取得機会を増加させ、地方を中心とした安定かつ収益性の高い総合型ポートフォリオを構築する方針です。スポンサーパイプライン・サポート契約に基づき、マリモが開発する物件や市街地再開発事業等により開発される物件の取得に係る優先的売買交渉権を活用し、資産規模の拡大を図ります。
• 内部成長戦略: 中長期的に安定した賃貸収益の確保を目指し、マリモおよびアルファコート株式会社からのプロパティマネジメント業務、リーシングサポート、資産再生サポート、賃料固定型マスターリース契約などの提供を受け、適切な資産マネジメントを通じて収益の安定性と収益力の向上を目指します。

リスク要因: * 国内外の経済状況の変動、金融環境の変化、物価上昇の継続 * 金利の上昇による借入コストの増加 * 不動産市場の変動による賃料収入や物件評価額の低下

成長機会: * 地方における多様な不動産への投資機会 * ホテルアセットなど、内部成長余力の高い不動産への投資 * スポンサーパイプラインを活用した資産規模の拡大

7. その他の重要事項

• セグメント別業績: 提供された情報からは、セグメント別の詳細な業績は開示されていません。
• 配当方針: 投資法人の規約に定める分配方針に従い、投資口1口当たりの分配金は当期未処分利益の全額を分配する方針です。
• 株主還元施策: 2025年12月期においては、キャッシュマネジメントの一環として、利益超過分配を実施しました。
• M&Aや大型投資: 次期以降、外部成長戦略に基づき、不動産取得による資産規模の拡大を図る方針です。
• 人員・組織変更: 提供された情報からは、人員・組織変更に関する記載はありません。
• サステナビリティへの取り組み: 2025年10月にGRESBリアルエステイト評価において、「１スター」を取得しました。