1. 総評

• 会社名: 積水ハウス・リート投資法人
• 決算期間: 2025年10月期（2025年5月1日～2025年10月31日）
• 総合評価: オフィスビル売却や金利上昇の影響で収益が減少したが、ポートフォリオ再編とESG推進により中長期的な成長基盤を強化。高配当維持が評価点。
• 主な変化点:
• 営業収益・利益が前期比1～6%減。
• 総資産は566,471百万円（前期比△1.9%）、自己資本比率50.8%（前期比+0.5%pt）で財務安定性は改善。
• グリーン認証取得率89.5%（前期比+8.3%pt）で環境性能向上。

2. 業績結果

科目	2025年10月期（百万円）	前期比増減率
売上高（営業収益）	19,379	△1.1%
営業利益	10,807	△4.1%
経常利益	9,518	△6.0%
当期純利益	9,516	△6.0%
1口当たり当期純利益（EPS）	2,199円	△5.2%
1口当たり分配金	2,329円	△1.5%

業績結果に対するコメント:
- 減収要因: オフィスビル2物件の売却（持分割合100分の10を含む）による賃料収入減少。
- コスト増: 金利上昇で財務費用が増加。
- 収益源: 居住用不動産（136物件）が収益の主体（稼働率95.8%）。
- 特記事項: 分配金総額10,023百万円のうち507百万円を利益超過分配金（ATA）で賄い、高配当を維持。

3. 貸借対照表（バランスシート）

【資産の部】
| 科目 | 金額（百万円） | 前期比 |
|----------------------|---------------|--------|
| 流動資産 | 記載なし | - |
| 固定資産 | 記載なし | - |
| 資産合計 | 566,471 | △1.9% |

【負債の部】
| 科目 | 金額（百万円） | 前期比 |
|----------------------|---------------|--------|
| 有利子負債 | 266,442 | - |
| 負債合計 | 記載なし | - |

【純資産の部】
| 科目 | 金額（百万円） | 前期比 |
|----------------------|---------------|--------|
| 純資産合計 | 287,624 | △1.0% |
| 自己資本比率 | 50.8% | +0.5%pt|

貸借対照表に対するコメント:
- 安全性: 自己資本比率50.8%と業界平均を上回る安定性。総資産LTVは47.0%。
- 流動性: 現金同等物22,360百万円を保有し、短期債務のカバー率は十分。
- 変動点: 資産総額は物件売却により減少したが、有利子負債のリファイナンス（24,913百万円）で金利リスクを抑制。

4. 損益計算書

科目	金額（百万円）	前期比	売上高比率
売上高（営業収益）	19,379	△1.1%	100.0%
売上原価	記載なし	-	-
売上総利益	記載なし	-	-
販管費	記載なし	-	-
営業利益	10,807	△4.1%	55.8%
経常利益	9,518	△6.0%	49.1%
当期純利益	9,516	△6.0%	49.1%

損益計算書に対するコメント:
- 収益性: 売上高営業利益率55.8%（前期比△1.8%pt）、経常利益率49.1%（同△2.6%pt）と低下。
- コスト構造: 金利上昇で営業外費用が増加し、利益率を圧迫。
- 効率性: ROE3.3%（前期比△0.2%pt）で低水準。

5. キャッシュフロー

科目	金額（百万円）
営業活動によるキャッシュフロー	67,356
投資活動によるキャッシュフロー	△52,610
財務活動によるキャッシュフロー	△19,299
現金同等物期末残高	22,360

6. 今後の展望

• 業績予想: 2026年4月期は営業収益22,336百万円（+15.3%）、経常利益11,952百万円（+25.6%）を見込み。
• 成長戦略:
• 国内住居物件の取得と米国不動産への追加投資で「安定成長＋積極的成長」を追求。
• ESG推進（2030年GHG排出量42%削減など）で中長期価値向上。
• リスク: 米国金利上昇・為替変動、国内賃料下落リスク。

7. その他の重要事項

• 配当方針: 継続的な高配当（2026年4月期予想分配金3,384円/口）。
• ESG: CDP気候変動プログラムで最高評価「A」、GRESB開示評価6年連続「A」。
• リファイナンス: グリーンローン10,033百万円を含む24,913百万円を調達。

【注意事項】
- 貸借対照表・損益計算書の詳細数値は開示されていないため「記載なし」と表記。
- キャッシュフロー数値は決算短信記載値を転記。