1. 総評

株式会社アンビションＤＸホールディングスの2026年6月期第2四半期（中間期）連結決算は、売上高、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する中間純利益の全てにおいて前年同期比で減少しました。これは、主力の売買DXインベスト事業における自社開発物件の引き渡し時期の集中が前年同期にあり、当期はそれがなかったこと、および不動産市況の変動が影響したためです。一方で、賃貸DXプロパティマネジメント事業は管理戸数の増加と高入居率の維持により増収増益を達成し、堅調な推移を示しました。全体としては、事業環境の不透明感や一部事業の落ち込みにより、厳しい結果となりました。

2. 業績結果

業績結果に対するコメント： 当期は、売上高、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する中間純利益の全てにおいて前年同期比で減少しました。特に営業利益は25.2%減と大きく落ち込んでいます。 主な要因として、売買DXインベスト事業において、前年同期に自社開発物件の売却（引き渡し）が集中していた反動で、当期は販売戸数が減少し、売上高・利益ともに減少したことが挙げられます。 一方で、賃貸DXプロパティマネジメント事業は、管理戸数の増加と高入居率の維持により、売上高は10.2%増、セグメント利益（営業利益）は35.4%増と好調でした。 賃貸DX賃貸仲介事業も売上高は7.7%増と増加しましたが、セグメント損失は前期より縮小したものの、損失計上となりました。 その他事業は、売上高は微減でしたが、セグメント損失が拡大しました。 これらの事業間の業績のばらつきが、連結決算全体での減収減益に繋がっています。

3. 貸借対照表（バランスシート）

【資産の部】 | 科目 | 金額（百万円） | 前期比（百万円） | 前期比（％） | |--------------------------|----------------|------------------|--------------| | 流動資産 | 31,605 | 1,350 | 4.5 | | 現金及び預金 | 7,620 | △950 | △11.1 | | 受取手形及び売掛金 | 401 | △70 | △14.9 | | 棚卸資産 | 22,505 | 1,151 | 5.4 | | 販売用不動産 | 15,161 | 1,013 | 7.2 | | 仕掛販売用不動産 | 7,335 | 1,281 | 21.2 | | その他 | 886 | 140 | 18.8 | | 固定資産 | 10,430 | 1,378 | 15.2 | | 有形固定資産 | 8,066 | 1,450 | 21.7 | | 建物及び構築物（純額） | 2,250 | 493 | 28.0 | | 土地 | 5,743 | 959 | 20.0 | | 無形固定資産 | 961 | △28 | △2.8 | | 投資その他の資産 | 1,403 | △43 | △3.0 | | 資産合計 | 42,036 | 2,728 | 6.9 |

【負債の部】 | 科目 | 金額（百万円） | 前期比（百万円） | 前期比（％） | |----------------------------|----------------|------------------|--------------| | 流動負債 | 17,712 | 1,050 | 6.3 | | 支払手形及び買掛金 | 436 | △32 | △6.8 | | 短期借入金 | 8,762 | 1,245 | 16.6 | | １年内返済予定の長期借入金 | 4,974 | 500 | 11.2 | | 未払法人税等 | 421 | △353 | △45.6 | | 賞与引当金 | 102 | △105 | △50.7 | | その他 | 231 | △65 | △22.0 | | 固定負債 | 15,924 | 1,641 | 11.5 | | 長期借入金 | 14,831 | 1,650 | 15.5 | | 負債合計 | 33,636 | 2,690 | 8.7 |

【純資産の部】 | 科目 | 金額（百万円） | 前期比（百万円） | 前期比（％） | |------------------------------|----------------|------------------|--------------| | 株主資本 | 8,365 | 46 | 0.6 | | 資本金 | 534 | 52 | 10.8 | | 利益剰余金 | 7,213 | △58 | △0.8 | | その他の包括利益累計額 | 10 | △10 | △49.9 | | 純資産合計 | 8,400 | 37 | 0.4 | | 負債純資産合計 | 42,036 | 2,728 | 6.9 |

貸借対照表に対するコメント： 自己資本比率は19.9%と、前期の21.2%から低下しており、財務の安全性がやや低下しています。これは、負債の増加が純資産の増加を上回ったためです。 流動資産は増加しましたが、現金及び預金は減少しています。棚卸資産、特に販売用不動産および仕掛販売用不動産が増加しており、これは今後の販売に繋がる可能性がありますが、在庫リスクも内包しています。 負債合計は大幅に増加しており、特に短期借入金と長期借入金が増加しています。これは、事業拡大のための資金調達や、不動産仕入れのための借入が増加したことを示唆しています。 純資産合計は微増に留まっており、利益剰余金が減少している点は注意が必要です。

4. 損益計算書

損益計算書に対するコメント： 売上高は前年同期比で4.7%減少しました。売上総利益も7.3%減少し、売上総利益率も25.5%と前期の26.5%から低下しています。これは、売上原価の減少率が売上高の減少率を下回ったためです。 販売費及び一般管理費は微減に留まりましたが、売上高の減少に伴い、売上高比率は19.8%と前期の19.1%から上昇しました。 結果として、営業利益は25.2%減、経常利益は33.8%減と大幅に減少しました。 売上高営業利益率は5.6%と、前期の7.5%から低下しています。 ROE（自己資本利益率）は、中間純利益が689百万円、期末自己資本が8,365百万円（前期末8,318百万円）であることから、年換算すると約16.5%（前期は約24.5%）となり、収益性が低下しています。

5. キャッシュフロー

• 営業活動によるキャッシュ・フロー: 1,208,242千円の支出（前年同期は1,129,570千円の支出）。仕掛販売用不動産の増加や法人税等の支払いが主な支出要因です。
• 投資活動によるキャッシュ・フロー: 2,464,805千円の支出（前年同期は3,848,160千円の支出）。有形固定資産の取得が主な支出要因です。
• 財務活動によるキャッシュ・フロー: 2,703,161千円の収入（前年同期は5,241,140千円の収入）。長期借入れが主な収入要因ですが、長期借入金の返済も行われています。
• フリーキャッシュフロー: 営業活動によるCF（支出）と投資活動によるCF（支出）の合計であり、当期は大幅な支出超過となっています。

6. 今後の展望

会社は2026年6月期の連結業績予想を据え置いており、売上高641億44百万円、営業利益48億円、経常利益41億43百万円、親会社株主に帰属する当期純利益27億76百万円を目指しています。 中期経営計画では、DXによる不動産ビジネスの変革と、デジタルとリアルを融合した不動産デジタルプラットフォーマーとなることを目指しており、計画は複数回上方修正されています。 しかし、当中間期の業績は予想を下回る可能性も示唆されており、今後の事業環境の変化や、売買DXインベスト事業の回復が鍵となります。 リスク要因としては、海外経済の減速、金融資本市場の変動、不動産市況の変動などが挙げられています。

7. その他の重要事項

• セグメント別業績:
  • 賃貸DXプロパティマネジメント事業：売上高113億64百万円（+10.2%）、セグメント利益13億68百万円（+35.4%）と好調。
  • 賃貸DX賃貸仲介事業：売上高4億19百万円（+7.7%）、セグメント損失40百万円（前期は63百万円の損失）。
  • 売買DXインベスト事業：売上高115億48百万円（△16.2%）、セグメント利益14億89百万円（△26.0%）。自社開発物件の引き渡し時期の影響が大きい。
  • その他事業：売上高6億34百万円（△2.6%）、セグメント損失1億60百万円（前期は42百万円の損失）。
• 配当方針: 2026年6月期通期予想配当金は110円となっています。2025年6月期は105円でした。
• 株主還元施策: 配当金の実施。
• M&Aや大型投資: 積極的なM&Aやアライアンスの推進を検討しています。不動産DX事業では、入居者DXアプリ『AMBITION Me』の開発を進め、LTV最大化を目指しています。
• 人員・組織変更: インキュベーション事業をその他事業に区分変更しています。