1. 総評

日本リート投資法人は、2025年12月期において、営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益の全てにおいて前期比で増加を達成しました。これは、堅調な不動産市況、特にオフィス賃貸市場の回復基調を背景に、物件取得・譲渡によるポートフォリオの最適化と、既存物件の稼働率維持・向上施策が効果を発揮した結果と考えられます。自己資本比率も安定しており、財務健全性も維持されています。今後の見通しとしても、外部成長戦略と内部成長戦略を両輪で推進し、投資主価値の最大化を目指す方針が示されており、引き続き成長が期待されます。

2. 業績結果

科目	金額（百万円）	前期比 (%)
売上高（営業収益）	11,654	+5.8%
営業利益	7,471	+9.3%
経常利益	6,651	+9.4%
当期純利益	6,650	+9.4%
1口当たり当期純利益（円）	3,760	-
配当金（1口当たり分配金）	2,433	-

業績結果に対するコメント： 当期は、前期比で売上高、営業利益、経常利益、当期純利益がいずれも増加しました。特に営業利益、経常利益、当期純利益は9%台の増加率を示しており、収益性の改善が見られます。これは、オフィス賃貸市場の堅調な推移や、物件入替えによるポートフォリオの最適化、そして内部成長戦略による稼働率維持・向上施策が奏功した結果と考えられます。1口当たり当期純利益も増加しており、投資主価値の向上に繋がっています。

3. 貸借対照表（バランスシート）

※提供された情報には、詳細な貸借対照表の各項目の金額が記載されていません。そのため、以下の表は提供された情報から推測できる範囲で記載します。

【資産の部】 | 科目 | 金額（百万円） | 前期比 | |------------------|----------------|--------| | 流動資産 | 記載なし | 記載なし | | 現金及び預金 | 22,912 | - | | 受取手形及び売掛金 | 記載なし | 記載なし | | 棚卸資産 | 記載なし | 記載なし | | その他 | 記載なし | 記載なし | | 固定資産 | 記載なし | 記載なし | | 有形固定資産 | 記載なし | 記載なし | | 無形固定資産 | 記載なし | 記載なし | | 投資その他の資産 | 記載なし | 記載なし | | 資産合計 | 281,136 | +2.8% |

【負債の部】 | 科目 | 金額（百万円） | 前期比 | |------------------|----------------|--------| | 流動負債 | 記載なし | 記載なし | | 支払手形及び買掛金 | 記載なし | 記載なし | | 短期借入金 | 記載なし | 記載なし | | その他 | 記載なし | 記載なし | | 固定負債 | 記載なし | 記載なし | | 長期借入金 | 135,430 | - | | その他 | 記載なし | 記載なし | | 負債合計 | 記載なし | 記載なし |

【純資産の部】 | 科目 | 金額（百万円） | 前期比 | |------------------|----------------|--------| | 株主資本 | 記載なし | 記載なし | | 資本金 | 記載なし | 記載なし | | 利益剰余金 | 記載なし | 記載なし | | その他の包括利益累計額 | 記載なし | 記載なし | | 純資産合計 | 133,650 | +1.9% | | 負債純資産合計 | 281,136 | +2.8% |

貸借対照表に対するコメント： 提供された情報から、資産合計は281,136百万円、純資産合計は133,650百万円となり、前期比でそれぞれ増加しています。自己資本比率は47.5%（前期47.3%）と、ほぼ横ばいですが、健全な水準を維持しています。有利子負債残高は135,430百万円であり、総資産に占める有利子負債の割合（LTV）は48.2%となっています。これは、REITとしては標準的な水準であり、財務の安定性を示唆しています。現金及び預金は22,912百万円と、十分な流動性を確保しています。

4. 損益計算書

科目	金額（百万円）	前期比 (%)	売上高比率 (%)
売上高（営業収益）	11,654	+5.8%	100.0%
売上原価	記載なし	記載なし	記載なし
売上総利益	記載なし	記載なし	記載なし
販売費及び一般管理費	記載なし	記載なし	記載なし
営業利益	7,471	+9.3%	64.1%
営業外収益	記載なし	記載なし	記載なし
営業外費用	記載なし	記載なし	記載なし
経常利益	6,651	+9.4%	57.1%
特別利益	記載なし	記載なし	記載なし
特別損失	記載なし	記載なし	記載なし
税引前当期純利益	記載なし	記載なし	記載なし
法人税等	記載なし	記載なし	記載なし
当期純利益	6,650	+9.4%	57.1%

損益計算書に対するコメント： 当期は、売上高が前期比5.8%増加し、11,654百万円となりました。営業利益は同9.3%増加の7,471百万円、経常利益は同9.4%増加の6,651百万円、当期純利益は同9.4%増加の6,650百万円と、いずれも堅調に増加しました。特に、売上高に対する営業利益率は64.1%、経常利益率は57.1%と高い水準を維持しており、収益性の高さを示しています。これは、オフィス賃貸市場の堅調な需要や、物件入替えによるポートフォリオの質向上、そして内部成長戦略による稼働率維持・向上施策が効果を発揮した結果と考えられます。

5. キャッシュフロー（記載があれば）

科目	金額（百万円）	前期比
営業活動によるキャッシュフロー	31,470	+84.4%
投資活動によるキャッシュフロー	△21,722	-
財務活動によるキャッシュフロー	△2,937	-
現金及び現金同等物 期末残高	22,912	-
フリーキャッシュフロー（推定）	9,748	-

キャッシュフローに対するコメント： 営業活動によるキャッシュフローは31,470百万円と、前期から大幅に増加しました。これは、収益の増加が直接的にキャッシュフローに貢献したことを示唆しています。投資活動によるキャッシュフローは△21,722百万円とマイナスであり、これは物件取得等への投資が行われたことを示しています。財務活動によるキャッシュフローは△2,937百万円とマイナスであり、借入金の返済等が行われたと考えられます。フリーキャッシュフロー（営業CF - 投資CF）は、約9,748百万円とプラスであり、事業活動で生み出したキャッシュで投資活動を賄い、さらに余剰資金を生み出している状況です。

6. 今後の展望

日本リート投資法人は、2026年6月期および2026年12月期の運用状況予想を発表しています。 2026年6月期は、営業収益10,077百万円（前期比△13.5%）、営業利益5,866百万円（前期比△21.5%）と、減収減益を見込んでいます。これは、主に物件入替えの影響によるものと考えられます。 2026年12月期は、営業収益9,049百万円（前期比△10.2%）、営業利益4,836百万円（前期比△17.6%）と、引き続き減収減益を見込んでいます。 しかしながら、中長期的な基本方針としては、「収益の成長性と安定性を重視し、投資主価値を最大化すること」を掲げ、オフィス、住宅、商業施設といった「日本の社会に深く根付いた3つの投資対象」への投資、東京経済圏の中規模オフィスを主な投資対象としつつ、住宅やその他の不動産にも投資する総合型のポートフォリオ構築を目指しています。 また、スポンサーネットワークを活用した物件取得による外部成長、およびポートフォリオの競争力維持・向上を目指す内部成長戦略を両輪で推進していく方針です。 リスク要因としては、日本経済及び不動産市況の動向、米国の通商政策の影響、金融資本市場の変動などが挙げられています。

7. その他の重要事項

• セグメント別業績: 提供された情報からは、詳細なセグメント別業績の開示はありませんが、ポートフォリオはオフィス、住宅、その他の不動産で構成されています。
• 配当方針: 投資法人に係る課税の特例規定（租税特別措置法）が適用されるように、当期未処分利益に買換特例圧縮積立金取崩額を加算し、買換特例圧縮積立金繰入額を留保した後の金額を超えない範囲で利益分配を行っています。
• 株主還元施策: 1口当たり分配金は2,433円であり、前期比で増加しています。配当性向は64.7%と、投資主への還元を重視する姿勢が見られます。
• M&Aや大型投資: 当期は物件入替えの一環として、10物件の譲渡と4物件の取得を行っています。
• 人員・組織変更: 提供された情報からは、人員・組織変更に関する特記すべき事項は見当たりませんでした。
• サステナビリティへの取り組み: ESG（環境・社会・ガバナンス）の視点を取り込み、GRESBリアルエステイト評価で「3スター」、GRESB開示評価で「Aレベル」を取得しています。また、保有物件の環境認証取得にも継続的に取り組んでいます。