【企業名】 企業名: Oneリート投資法人

【決算評価】 決算評価: 普通

【簡潔な要約】 Oneリート投資法人は、2026年2月期の決算で営業収益4,690百万円（前期比12.0%減）、営業利益2,353百万円（同17.9%減）、経常利益1,923百万円（同22.6%減）、当期純利益1,922百万円（同22.4%減）となりました。ポートフォリオの質的向上を目的とした資産入替戦略を実施し、ONEST南大塚ビル及び新川一丁目ビルを譲渡し、カンデオホテルズ京都烏丸六角を取得しました。分配金は1口当たり2,386円を維持し、配当性向は99.9%でした。自己資本比率は45.7%、LTVは48.5%と健全な財務構造を維持しています。

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【詳細な財務分析レポート】

1. 総評

Oneリート投資法人は、2026年2月期決算で営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益の全ての利益段階で前期比減少となりました。主な要因は、ポートフォリオの質的向上を目的とした資産入替戦略の実施によるものです。ONEST南大塚ビル及び新川一丁目ビルの譲渡と、カンデオホテルズ京都烏丸六角の取得により、一時的な利益の減少が見られました。しかし、分配金は1口当たり2,386円を維持し、配当性向は99.9%と高水準を維持しています。自己資本比率は45.7%、LTVは48.5%と健全な財務構造を維持しており、今後の成長に向けた基盤は整っています。

2. 業績結果

【数値】 - 売上高（営業収益）: 4,690百万円（前期比12.0%減） - 営業利益: 2,353百万円（同17.9%減） - 経常利益: 1,923百万円（同22.6%減） - 当期純利益: 1,922百万円（同22.4%減） - 1株当たり当期純利益（EPS）: 2,386円 - 配当金: 1口当たり2,386円

【業績結果に対するコメント】 当期の業績減少の主な要因は、ポートフォリオの質的向上を目的とした資産入替戦略の実施によるものです。ONEST南大塚ビル及び新川一丁目ビルの譲渡により、一時的な収益の減少が見られました。しかし、カンデオホテルズ京都烏丸六角の取得により、今後の成長が期待されます。分配金は1口当たり2,386円を維持し、配当性向は99.9%と高水準を維持しています。これは、投資法人に係る課税の特例規定が適用されるように、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、不動産等売却益の発生等により前期以前に内部留保した額を控除後の当期未処分利益の概ね全額を分配することとしたためです。

3. 貸借対照表（バランスシート）

【資産の部】 | 科目 | 金額（百万円） | 前期比 | |------|---------------|--------| | 流動資産 | 記載なし | 記載なし | | 固定資産 | 記載なし | 記載なし | | 資産合計 | 134,898 | 記載なし |

【負債の部】 | 科目 | 金額（百万円） | 前期比 | |------|---------------|--------| | 流動負債 | 記載なし | 記載なし | | 固定負債 | 記載なし | 記載なし | | 負債合計 | 73,216 | 記載なし |

【純資産の部】 | 科目 | 金額（百万円） | 前期比 | |------|---------------|--------| | 株主資本 | 記載なし | 記載なし | | その他の包括利益累計額 | 記載なし | 記載なし | | 純資産合計 | 61,682 | 記載なし | | 負債純資産合計 | 134,898 | 記載なし |

【貸借対照表に対するコメント】 自己資本比率は45.7%、LTVは48.5%と健全な財務構造を維持しています。有利子負債残高は65,394百万円となり、総資産に占める有利子負債の割合（LTV）は48.5%となりました。これは、2025年9月8日付で株式会社みずほ銀行をアレンジャーとするシンジケートローン（グリーンローン）により9,974百万円を調達し、既存借入金の約定返済に充当したためです。また、取得資金及び付随費用の一部に充当するため、極度借入枠（アンコミットメントベース）の一部を活用し、2025年12月18日付で4,000百万円の資金の借入れを行い、2026年1月30日に返済しました。

4. 損益計算書

科目	金額（百万円）	前期比	売上高比率
売上高（営業収益）	4,690	△12.0%	100.0%
売上原価	記載なし	記載なし	記載なし
売上総利益	記載なし	記載なし	記載なし
販売費及び一般管理費	記載なし	記載なし	記載なし
営業利益	2,353	△17.9%	50.2%
営業外収益	記載なし	記載なし	記載なし
営業外費用	記載なし	記載なし	記載なし
経常利益	1,923	△22.6%	41.0%
特別利益	記載なし	記載なし	記載なし
特別損失	記載なし	記載なし	記載なし
税引前当期純利益	記載なし	記載なし	記載なし
法人税等	記載なし	記載なし	記載なし
当期純利益	1,922	△22.4%	41.0%

【損益計算書に対するコメント】 当期の営業利益率は50.2%、経常利益率は41.0%となりました。前期比で営業利益は17.9%、経常利益は22.6%減少しました。これは、ポートフォリオの質的向上を目的とした資産入替戦略の実施によるものです。ONEST南大塚ビル及び新川一丁目ビルの譲渡により、一時的な収益の減少が見られました。しかし、カンデオホテルズ京都烏丸六角の取得により、今後の成長が期待されます。

5. キャッシュフロー

【数値】 - 営業活動によるキャッシュフロー: 8,477百万円 - 投資活動によるキャッシュフロー: △5,531百万円 - 財務活動によるキャッシュフロー: △2,235百万円 - フリーキャッシュフロー: 記載なし

【キャッシュフローに対するコメント】 営業活動によるキャッシュフローは8,477百万円となりました。投資活動によるキャッシュフローは△5,531百万円、財務活動によるキャッシュフローは△2,235百万円となりました。これは、ポートフォリオの質的向上を目的とした資産入替戦略の実施によるものです。ONEST南大塚ビル及び新川一丁目ビルの譲渡と、カンデオホテルズ京都烏丸六角の取得により、一時的なキャッシュフローの変動が見られました。

6. 今後の展望

本投資法人は、本邦不動産マーケットにおいて豊富な取扱実績を有するみずほ信託銀行株式会社をスポンサーとして、物件の取得並びに運用面及び財務面における各種サポートを得ながら成長を図り、投資主価値の最大化を目指します。運用資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理により資産価値の維持・向上（内部成長）を図るとともに、中長期的な安定成長を実現するため、引き続き厳選投資（外部成長）を行いながら、ポートフォリオの質的改善を目指します。

7. その他の重要事項

【セグメント別業績】 記載なし

【配当方針】 分配金は1口当たり2,386円を維持し、配当性向は99.9%と高水準を維持しています。

【株主還元施策】 記載なし

【M&Aや大型投資】 2026年1月30日付でONEST南大塚ビル及び新川一丁目ビル（譲渡価格合計6,230百万円）を譲渡し、2025年12月18日付でカンデオホテルズ京都烏丸六角（取得価格4,800百万円）を取得しました。

【人員・組織変更】 記載なし