決算
2026-01-21T15:30
2025年11月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
日本プロロジスリート投資法人 (3283)
決算評価: 普通主要業績指標
AI財務分析レポート
### 1. 総評
- **会社名**: 日本プロロジスリート投資法人
- **決算期間**: 2025年6月1日～2025年11月30日
- 総合評価: 物流施設の高稼働率と安定賃料収入を基盤とするも、減価償却費増加等で利益が微減。資産入替戦略を継続し、財務健全性（自己資本比率55%超）を維持。短期的な減益予想があるものの、中長期ではCPI連動賃料改定等の成長機会を有する。
- 主な変化点: 営業収益は前期比+1.5%増だが、営業利益は△0.4%減。キャッシュフローは営業活動で26,267百万円の流入を記録。
### 2. 業績結果
| 科目 | 2025年11月期（百万円） | 前期比 |
|------|----------------------|--------|
| 営業収益 | 35,080 | +1.5% |
| 営業利益 | 16,833 | △0.4% |
| 経常利益 | 15,287 | △1.0% |
| 当期純利益 | 15,354 | △0.5% |
| 1口当たり当期純利益（EPS） | 1,830円 | △0.5% |
| 1口当たり分配金 | 1,920円 | △67.0% |
**業績コメント**:
- **増減要因**: 減価償却費増加（7,523百万円）と資産入替コストが利益を圧迫。特別利益（企業立地奨励金69百万円）が一部を補填。
- **事業セグメント**: 物流施設（Aクラス物件60棟）が収益の98.2%を稼働。首都圏物件の賃料改定率+3.5%が収益を支える。
- **特記事項**: 投資口分割（1口→3口）を実施し流動性向上を図る。
### 3. 貸借対照表（単位: 百万円）
**【資産の部】**
| 科目 | 金額 | 前期比 |
|------|------|--------|
| **流動資産** | - | - |
| 現金及び預金 | 20,208 | △5.1% |
| **固定資産** | - | - |
| 投資不動産 | 879,682 | +0.3% |
| **資産合計** | 899,890 | +0.3% |
**【負債の部】**
| 科目 | 金額 | 前期比 |
|------|------|--------|
| **流動負債** | - | - |
| 短期借入金 | 42,800 | 0.0% |
| **固定負債** | - | - |
| 長期借入金 | 319,500 | +1.6% |
| **負債合計** | 401,569 | +0.8% |
**【純資産の部】**
| 科目 | 金額 | 前期比 |
|------|------|--------|
| 投資主資本 | 498,321 | △0.2% |
| **純資産合計** | 498,321 | △0.2% |
| **負債純資産合計** | 899,890 | +0.3% |
**貸借対照表コメント**:
- **安全性指標**: 自己資本比率55.4%（前期55.6%）、流動比率47.2%と負債管理は適正。
- **構成特徴**: 総資産の97.8%が投資不動産で構成。現金20,208百万円で短期債務（42,800百万円）の47%をカバー。
- **変動点**: 長期借入金増加（+5,000百万円）で有利子負債総額362,300百万円（LTV40.3%）。
### 4. 損益計算書（単位: 百万円）
| 科目 | 金額 | 前期比 | 売上高比率 |
|------|------|--------|-----------|
| 営業収益 | 35,080 | +1.5% | 100.0% |
| 営業費用 | 18,247 | +3.9% | 52.0% |
| **営業利益** | 16,833 | △0.4% | 48.0% |
| 営業外費用 | 1,546 | +12.5% | 4.4% |
| **経常利益** | 15,287 | △1.0% | 43.6% |
| 特別利益 | 69 | - | 0.2% |
| **当期純利益** | 15,354 | △0.5% | 43.8% |
**損益計算書コメント**:
- **収益性**: 売上高営業利益率48.0%（前期48.9%）、ROE6.2%（年率換算）と高水準維持。
- **コスト構造**: 減価償却費（7,523百万円）が営業費用の41%を占め、前年比+3.9%増加が利益率低下の主因。
- **変動要因**: 金利上昇で営業外費用が12.5%増。特別利益（奨励金）が純利益を0.5%押し上げ。
### 5. キャッシュフロー
| 項目 | 金額（百万円） |
|------|----------------|
| 営業活動CF | 26,267 |
| 投資活動CF | △11,100 |
| 財務活動CF | △16,251 |
| フリーキャッシュフロー | 15,167 |
### 6. 今後の展望
- **業績予想**:
- 2026年5月期: 営業収益33,812百万円（△3.6%）、営業利益15,957百万円（△5.2%）
- 2026年11月期: 営業収益34,590百万円（+2.3%）、営業利益16,233百万円（+1.7%）
- **成長戦略**:
- CPI連動型賃貸契約の導入拡大（現在20%→目標50%）
- プロロジス・グループ開発物件の優先取得権活用
- **リスク要因**: 首都圏の供給過剰（空室率10.4%）、金利上昇リスク
- **機会**: EC需要拡大、サプライチェーン再構築需要
### 7. その他の重要事項
- **配当方針**: 1口当たり分配金1,920円（配当性向100%）。継続的利益超過分配（減価償却費の32%相当）を実施。
- **格付維持**: 日本格付研究所「AA+」、格付投資情報センター「AA」（安定的見通し）。
- **資産戦略**: 2025年8月にプロロジスパーク市川2取得、北名古屋・船橋5を譲渡する資産入替を完了。
（注）数値は決算短信記載値に基づき、百万円未満切捨て。キャッシュフロー計算書は記載内容を要約。