決算
2026-01-16T16:30
2025年11月期決算短信（REIT）
アクティビア・プロパティーズ投資法人 (3279)
決算評価: 良い主要業績指標
AI財務分析レポート
### 1. 総評
- **会社名**: アクティビア・プロパティーズ投資法人
- **決算期間**: 2025年6月1日～2025年11月30日（6ヶ月間）
- **総合評価**: 商業施設・オフィス物件の賃貸需要増と効率的な資産運用により、売上高・利益が前期比4-7%増加。環境対策や財務基盤の強化（LTV47.2%、固定金利比率88.4%）も進み、持続的な成長基盤を構築。
- **主な変化点**: 営業利益率が前期44.7%から51.7%に改善、自己資本比率47.7%を維持。
### 2. 業績結果
| 科目 | 2025年11月期（百万円） | 前期比増減率 |
|------------------|------------------------|--------------|
| 営業収益 | 16,538 | +4.1% |
| 営業利益 | 8,557 | +6.6% |
| 経常利益 | 7,395 | +6.9% |
| 当期純利益 | 7,394 | +6.9% |
| 1口当たりEPS | 3,111円 | +6.9% |
| 1口当たり分配金 | 3,113円 | -64.4%※ |
※前期（2025年5月期）は投資口分割の影響で一時的に高配当を実施。
**業績結果に対するコメント**:
- **増減要因**: 東京オフィス賃料上昇（都心5区平均21,308円/坪）と空室率低下が収益を押し上げた。
- **事業セグメント**: 商業施設（45物件・総賃貸面積443,875㎡）が収益の柱。
- **特記事項**: 環境対策工事（LED化・節水改修）で長期的なコスト削減を見込む。
### 3. 貸借対照表（単位: 百万円）
**【資産の部】**
| 科目 | 金額 | 前期比 |
|--------------------|----------|--------|
| **流動資産** | 21,205 | +7.1% |
| 現金及び預金 | 21,205 | +7.1% |
| **固定資産** | 540,028 | +0.2% |
| 投資不動産 | 541,800 | +0.3% |
| **資産合計** | 561,233 | +0.2% |
**【負債の部】**
| 科目 | 金額 | 前期比 |
|--------------------|----------|--------|
| **流動負債** | 2,100 | -1.2% |
| **固定負債** | 262,748 | +0.3% |
| 長期借入金 | 244,148 | +0.4% |
| 投資法人債 | 20,700 | ±0% |
| **負債合計** | 264,848 | +0.2% |
**【純資産の部】**
| 科目 | 金額 | 前期比 |
|--------------------|----------|--------|
| 利益剰余金 | 267,810 | +0.2% |
| **純資産合計** | 267,810 | +0.2% |
| **負債純資産合計** | 561,233 | +0.2% |
**貸借対照表に対するコメント**:
- **自己資本比率**: 47.7%（前期比±0pt）で業界平均を上回る安定性。
- **流動比率**: 10,095%（現金残高21,205百万円÷流動負債2,100百万円）で極めて高い支払能力。
- **LTV（負債比率）**: 47.2%と健全な水準。
### 4. 損益計算書（単位: 百万円）
| 科目 | 金額 | 前期比 | 売上高比率 |
|--------------------------|----------|--------|------------|
| 営業収益 | 16,538 | +4.1% | 100.0% |
| 営業費用 | 7,981 | +1.2% | 48.2% |
| **営業利益** | 8,557 | +6.6% | 51.7% |
| 営業外費用（金利等） | 1,162 | +5.8% | 7.0% |
| **経常利益** | 7,395 | +6.9% | 44.7% |
| **当期純利益** | 7,394 | +6.9% | 44.7% |
**損益計算書に対するコメント**:
- **収益性指標**: 売上高営業利益率51.7%（前期比+1.2pt）、ROE（年率）5.5%と効率的な運用。
- **コスト構造**: 営業費用比率48.2%と低水準を維持。
### 5. キャッシュフロー
| 項目 | 金額（百万円） |
|--------------------------|----------------|
| 営業活動CF | +9,503 |
| 投資活動CF | -953 |
| 財務活動CF | -7,148 |
| 現金残高（期末） | 21,205 |
### 6. 今後の展望
- **業績予想**: 2026年5月期は営業収益17,689百万円（+7.0%）、営業利益9,657百万円（+12.9%）を見込む。
- **成長戦略**: 東京オフィス・商業施設への重点投資継続。2026年5月に「神戸旧居留地25番館」の一部売却（26,258百万円）を計画。
- **リスク**: 地政学リスクや金利上昇圧力に注視。
### 7. その他の重要事項
- **配当方針**: 継続的に100%配当性向を維持。
- **ESG対策**: グリーンビル認証取得率83.7%、気候変動イニシアティブに賛同。
- **格付け**: 日本格付研究所（JCR）より「AA」（安定的）。
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**注**: 数値は決算短信に基づき百万円単位で記載。一部の詳細科目（棚卸資産等）は開示なし。