1. 総評

• 会社名: アクティビア・プロパティーズ投資法人
• 決算期間: 2025年6月1日～2025年11月30日（6ヶ月間）
• 総合評価: 商業施設・オフィス物件の賃貸需要増と効率的な資産運用により、売上高・利益が前期比4-7%増加。環境対策や財務基盤の強化（LTV47.2%、固定金利比率88.4%）も進み、持続的な成長基盤を構築。
• 主な変化点: 営業利益率が前期44.7%から51.7%に改善、自己資本比率47.7%を維持。

2. 業績結果

科目	2025年11月期（百万円）	前期比増減率
営業収益	16,538	+4.1%
営業利益	8,557	+6.6%
経常利益	7,395	+6.9%
当期純利益	7,394	+6.9%
1口当たりEPS	3,111円	+6.9%
1口当たり分配金	3,113円	-64.4%※

※前期（2025年5月期）は投資口分割の影響で一時的に高配当を実施。

業績結果に対するコメント:
- 増減要因: 東京オフィス賃料上昇（都心5区平均21,308円/坪）と空室率低下が収益を押し上げた。
- 事業セグメント: 商業施設（45物件・総賃貸面積443,875㎡）が収益の柱。
- 特記事項: 環境対策工事（LED化・節水改修）で長期的なコスト削減を見込む。

3. 貸借対照表（単位: 百万円）

【資産の部】
| 科目 | 金額 | 前期比 |
|--------------------|----------|--------|
| 流動資産 | 21,205 | +7.1% |
| 現金及び預金 | 21,205 | +7.1% |
| 固定資産 | 540,028 | +0.2% |
| 投資不動産 | 541,800 | +0.3% |
| 資産合計 | 561,233 | +0.2% |

【負債の部】
| 科目 | 金額 | 前期比 |
|--------------------|----------|--------|
| 流動負債 | 2,100 | -1.2% |
| 固定負債 | 262,748 | +0.3% |
| 長期借入金 | 244,148 | +0.4% |
| 投資法人債 | 20,700 | ±0% |
| 負債合計 | 264,848 | +0.2% |

【純資産の部】
| 科目 | 金額 | 前期比 |
|--------------------|----------|--------|
| 利益剰余金 | 267,810 | +0.2% |
| 純資産合計 | 267,810 | +0.2% |
| 負債純資産合計 | 561,233 | +0.2% |

貸借対照表に対するコメント:
- 自己資本比率: 47.7%（前期比±0pt）で業界平均を上回る安定性。
- 流動比率: 10,095%（現金残高21,205百万円÷流動負債2,100百万円）で極めて高い支払能力。
- LTV（負債比率）: 47.2%と健全な水準。

4. 損益計算書（単位: 百万円）

科目	金額	前期比	売上高比率
営業収益	16,538	+4.1%	100.0%
営業費用	7,981	+1.2%	48.2%
営業利益	8,557	+6.6%	51.7%
営業外費用（金利等）	1,162	+5.8%	7.0%
経常利益	7,395	+6.9%	44.7%
当期純利益	7,394	+6.9%	44.7%

損益計算書に対するコメント:
- 収益性指標: 売上高営業利益率51.7%（前期比+1.2pt）、ROE（年率）5.5%と効率的な運用。
- コスト構造: 営業費用比率48.2%と低水準を維持。

5. キャッシュフロー

項目	金額（百万円）
営業活動CF	+9,503
投資活動CF	-953
財務活動CF	-7,148
現金残高（期末）	21,205

6. 今後の展望

• 業績予想: 2026年5月期は営業収益17,689百万円（+7.0%）、営業利益9,657百万円（+12.9%）を見込む。
• 成長戦略: 東京オフィス・商業施設への重点投資継続。2026年5月に「神戸旧居留地25番館」の一部売却（26,258百万円）を計画。
• リスク: 地政学リスクや金利上昇圧力に注視。

7. その他の重要事項

• 配当方針: 継続的に100%配当性向を維持。
• ESG対策: グリーンビル認証取得率83.7%、気候変動イニシアティブに賛同。
• 格付け: 日本格付研究所（JCR）より「AA」（安定的）。

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注: 数値は決算短信に基づき百万円単位で記載。一部の詳細科目（棚卸資産等）は開示なし。