決算短信
2025-05-09T14:00
2025年９月期 第２四半期（中間期）決算短信〔日本基準〕（連結）
株式会社ディア・ライフ (3245)
決算評価: 非常に良い主要業績指標
AI財務分析レポート
### 1. 総評
株式会社ディア・ライフ（2025年9月期第2四半期、2024年10月1日～2025年3月31日）は、不動産市況の堅調を背景にリアルエステート事業が急成長し、売上高・利益が前期中間期比で大幅増となった極めて優秀な業績を達成した。前期比で売上高191.7%増、営業利益517.4%増と爆発的改善を示し、投資家視点で高い成長性を発揮。一方で、開発用地取得に伴う借入金急増により総資産は拡大したものの、自己資本比率が低下（40.6%）し、財務体質の強化が課題となる。
### 2. 業績結果
| 項目 | 金額（百万円） | 前期中間比（％） |
|-------------------|---------------|-----------------|
| 売上高（営業収益）| 26,186 | 191.7 |
| 営業利益 | 1,975 | 517.4 |
| 経常利益 | 2,064 | 510.0 |
| 当期純利益 | 1,417 | 記載なし※ |
| 親会社株主帰属中間純利益 | 1,401 | 623.3 |
| 1株当たり当期純利益（EPS） | 32.24円 | 記載なし※ |
| 配当金（第2四半期末） | 0.00円 | 記載なし※ |
※親会社株主帰属中間純利益、前期中間193百万円。EPS前期中間4.42円。配当は通期予想62.00円。
**業績結果に対するコメント**：
増収増益の主因はリアルエステート事業の開発プロジェクト・収益不動産売却（売上24,236百万円、249.1%増、セグメント営業利益2,572百万円）。42件の用地・収益不動産仕入と12件の契約完了が寄与。セールスプロモーション事業は売上1,949百万円（4.3%減）ながらコスト合理化で営業黒字39百万円（前期損失6百万円）転換。特筆は不動産市況の需要堅調と大型投資案件の進展。
### 3. 貸借対照表（バランスシート）
【資産の部】
| 科目 | 金額（百万円） | 前期比（％） |
|-----------------------|---------------|-------------|
| 流動資産 | 57,459 | 27.9 |
| 現金及び預金 | 14,619 | △21.6 |
| 受取手形及び売掛金 | 422 | 6.0 |
| 棚卸資産（販売用+仕掛） | 41,020 | 記載なし※ |
| その他 | 1,395 | 記載なし※ |
| 固定資産 | 2,028 | △5.6 |
| 有形固定資産 | 181 | △7.2 |
| 無形固定資産 | 258 | △17.3 |
| 投資その他の資産 | 1,588 | △3.2 |
| **資産合計** | 59,488 | 26.4 |
【負債の部】
| 科目 | 金額（百万円） | 前期比（％） |
|-----------------------|---------------|-------------|
| 流動負債 | 6,112 | △5.4 |
| 支払手形及び買掛金 | 366 | 2.5 |
| 短期借入金 | 600 | △43.6 |
| その他 | 5,145 | 記載なし※ |
| 固定負債 | 28,798 | 85.5 |
| 長期借入金 | 27,363 | 記載なし※ |
| その他 | 1,435 | 記載なし※ |
| **負債合計** | 34,911 | 58.8 |
【純資産の部】
| 科目 | 金額（百万円） | 前期比（％） |
|---------------------------|---------------|-------------|
| 株主資本 | 24,102 | △2.1 |
| 資本金 | 4,125 | 0.0 |
| 利益剰余金 | 15,844 | △3.9 |
| その他の包括利益累計額 | 75 | 17.2 |
| **純資産合計** | 24,576 | △2.0 |
| **負債純資産合計** | 59,488 | 26.4 |
※販売用不動産27,889（前14,139）、仕掛13,131（前10,644）。その他流動負債は1年内社債・返済予定借入・未払税等含む。前年度末数値から算出。
**貸借対照表に対するコメント**：
自己資本比率40.6%（前52.5%、△11.9pt）と低下も、利益積上により株主資本は安定。流動比率939.0（流動資産/流動負債、健全）、当座比率239.0（現金等/流動負債、安全）。資産は販売用・仕掛不動産急増（開発投資反映）、負債は長期借入金13,334百万円増で拡大。特徴は棚卸資産依存の高さ（総資産69%）、前期比資産27.9%増が成長を示す一方、レバレッジ上昇に注意。
### 4. 損益計算書
| 科目 | 金額（百万円） | 前期中間比（％） | 売上高比率（％） |
|------------------|---------------|-----------------|---------------|
| 売上高（営業収益） | 26,186 | 191.7 | 100.0 |
| 売上原価 | 22,790 | 203.3 | 87.0 |
| **売上総利益** | 3,395 | 231.8 | 13.0 |
| 販売費及び一般管理費 | 1,419 | 123.9 | 5.4 |
| **営業利益** | 1,975 | 517.4 | 7.5 |
| 営業外収益 | 217 | 204.7 | 0.8 |
| 営業外費用 | 128 | 147.1 | 0.5 |
| **経常利益** | 2,064 | 510.0 | 7.9 |
| 特別利益 | － | △100.0 | － |
| 特別損失 | － | △100.0 | － |
| 税引前当期純利益 | 2,064 | 510.0 | 7.9 |
| 法人税等 | 647 | 記載なし※ | 2.5 |
| **当期純利益** | 1,417 | 記載なし※ | 5.4 |
※税前期中間159、中間純利益前期181。
**損益計算書に対するコメント**：
総利益率13.0%（前16.3%、原価率上昇も売却増）、営業利益率7.5%（前3.6%、大幅改善）と収益性向上。販管費抑制効果顕著。ROE（年率換算）約11.4%（純利益/自己資本、成長中）。コスト構造は原価依存（87%）、変動費中心。主変動要因は売却益拡大とセールス事業合理化。
### 5. キャッシュフロー（記載あり）
- 営業活動によるキャッシュフロー: △15,372百万円（棚卸増16,376百万円が主因）
- 投資活動によるキャッシュフロー: 55百万円（有価証券売買益）
- 財務活動によるキャッシュフロー: 11,659百万円（長期借入収入26,623百万円－返済12,449百万円）
- フリーキャッシュフロー: △15,317百万円（営業＋投資）
現金残高15,054百万円（△3,656百万円）。開発投資で営業CF悪化も財務CFでカバー。
### 6. 今後の展望
- 会社公表業績目標（通期）: 経常利益10,000百万円（114.8%増）、親会社純利益6,800百万円（114.5%増）。修正なし。
- 中期計画: 記載なし。東京都心レジデンス開発・収益不動産投資積極化。
- リスク要因: 不動産売買変動、地価・建築費高騰、金利上昇、トランプ政権政策影響。
- 成長機会: 都心単身者需要堅調、低金利投資需要、用地仕入42件の進展。
### 7. その他の重要事項
- セグメント別業績: リアルエステート売上24,236百万円・利益2,572百万円（主力）。セールスプロモーション売上1,949百万円・利益39百万円（黒字転換）。
- 配当方針: 通期62.00円（前期47.00円、増配予想）。
- 株主還元施策: 配当支払1,804百万円（純資産圧縮要因）。
- M&Aや大型投資: 開発用地・収益不動産42件仕入（永福町プロジェクト等）。
- 人員・組織変更: 記載なし。会計方針変更（税効果会計改正）あり、影響なし。