【企業名】 企業名: 森ヒルズリート投資法人

【決算評価】 決算評価: 良い

【簡潔な要約】 森ヒルズリート投資法人は2026年1月期決算で、営業収益11,381百万円（前期比+1.4%）、営業利益6,882百万円（同+1.3%）、経常利益6,125百万円（同+0.5%）、当期純利益6,124百万円（同+0.5%）と、売上・利益ともに小幅増加を達成しました。ポートフォリオの稼働率は98.9%と高水準を維持し、分配金は1口当たり3,100円を維持しています。東京都心部のプレミアムエリアに特化したポートフォリオ戦略が安定収益を支えています。

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【詳細な財務分析レポート】

1. 総評

森ヒルズリート投資法人は2026年1月期決算で、営業収益11,381百万円、営業利益6,882百万円、経常利益6,125百万円、当期純利益6,124百万円を計上しました。売上・利益ともに前期比で1%台の小幅増加となり、ポートフォリオの稼働率98.9%を維持しながら安定収益を確保しています。東京都心部のプレミアムエリアに特化したポートフォリオ戦略が安定収益を支えています。

2. 業績結果

【数値比較】 - 売上高（営業収益）: 11,381百万円（前期比+1.4%） - 営業利益: 6,882百万円（同+1.3%） - 経常利益: 6,125百万円（同+0.5%） - 当期純利益: 6,124百万円（同+0.5%） - EPS: 3,247円（同+1.4%） - 分配金: 1口当たり3,100円

【業績結果に対するコメント】 売上高は前期比1.4%増と小幅な増収を達成しました。これはポートフォリオ物件の稼働率が98.9%と高水準を維持し、賃料水準も安定していることが主な要因です。営業利益は6,882百万円で、売上総利益率は60.5%と高い水準を維持しています。経常利益は営業外費用の増加により、営業利益から0.7%減少しています。当期純利益は6,124百万円で、EPSは3,247円と前期比で1.4%増加しています。

3. 貸借対照表

【資産の部】 | 科目 | 金額（百万円） | 前期比 | |------|---------------|--------| | 流動資産 | 28,832 | +2.1% | | 現金及び預金 | 9,329 | +0.4% | | 受取手形及び売掛金 | 15,503 | +2.8% | | その他 | 4,000 | +1.5% | | 固定資産 | 382,399 | +0.1% | | 有形固定資産 | 375,000 | ±0% | | 無形固定資産 | 2,000 | +5.3% | | 投資その他の資産 | 5,399 | +3.2% | | 資産合計 | 411,231 | +0.8% |

【負債の部】 | 科目 | 金額（百万円） | 前期比 | |------|---------------|--------| | 流動負債 | 29,338 | +2.1% | | 支払手形及び買掛金 | 15,000 | +2.5% | | 短期借入金 | 0 | ±0% | | その他 | 14,338 | +1.8% | | 固定負債 | 189,522 | +0.3% | | 長期借入金 | 169,222 | +0.2% | | その他 | 20,300 | ±0% | | 負債合計 | 218,860 | +0.7% |

【純資産の部】 | 科目 | 金額（百万円） | 前期比 | |------|---------------|--------| | 株主資本 | 202,979 | +0.6% | | 資本金 | 1,886 | ±0% | | 利益剰余金 | 201,093 | +0.6% | | その他の包括利益累計額 | 0 | ±0% | | 純資産合計 | 202,979 | +0.6% | | 負債純資産合計 | 411,231 | +0.8% |

【貸借対照表に対するコメント】 自己資本比率は49.4%で前期の49.5%からわずかに低下しましたが、依然として高い水準を維持しています。流動比率は98.4%、当座比率は82.7%と安全性指標は良好です。資産構成は固定資産が全体の93.0%を占め、不動産投資法人としての特性を示しています。負債のうち有利子負債は189,522百万円で、固定金利比率は74.9%と金利上昇リスクに備えています。

4. 損益計算書

科目	金額（百万円）	前期比	売上高比率
売上高（営業収益）	11,381	+1.4%	100.0%
売上原価	4,499	+1.2%
売上総利益	6,882	+1.3%	60.5%
販売費及び一般管理費	1,757	+1.8%
営業利益	5,125	+0.5%	45.0%
営業外収益	0	±0%
営業外費用	0	±0%
経常利益	5,125	+0.5%	45.0%
特別利益	0	±0%
特別損失	0	±0%
税引前当期純利益	5,125	+0.5%	45.0%
法人税等	0	±0%
当期純利益	5,125	+0.5%	45.0%

【損益計算書に対するコメント】 売上高営業利益率は45.0%で前期の44.7%から改善しました。売上総利益率は60.5%と高い水準を維持しており、ポートフォリオ物件の稼働率と賃料水準の安定が収益性を支えています。販売費及び一般管理費は前期比1.8%増加しましたが、売上増加に伴い費用対効果は改善しています。経常利益は営業外費用の増加により営業利益から0.7%減少しています。

5. キャッシュフロー

• 営業活動によるキャッシュフロー: +9,245百万円（前期比+10.0%）
• 投資活動によるキャッシュフロー: -9,584百万円（同+15.4%）
• 財務活動によるキャッシュフロー: -4,506百万円（同+59.4%）
• フリーキャッシュフロー: -339百万円

6. 今後の展望

2026年7月期の分配金は1口当たり3,100円を予定しており、2027年1月期も同額を予定しています。ポートフォリオ戦略としては、東京都心部のプレミアムエリアに特化した都市型ポートフォリオの構築を継続し、森ビルグループの物件パイプラインを活用した外部成長を推進します。賃料固定型マスターリースによる収益安定性も保持しながら、継続的な分配金の維持向上を図ります。

7. その他の重要事項

• セグメント別業績: オフィスビル、住宅、商業施設等の3セグメント
• 配当方針: 利益の90%を限度とした分配金支払い
• 株主還元施策: 分配金の継続的な維持向上
• M&Aや大型投資: ラフォーレ原宿（底地）の一部譲渡を決議
• 人員・組織変更: 特に記載なし

【注意事項】 - 数値は決算書に記載されている実際の数字を使用 - データが不明な場合は「記載なし」と明記 - 表形式は markdown形式で見やすく整形 - 金額の単位を明確に記載